Покупка квартиры — что проверить перед подписанием
Покупка квартиры, вероятно, самый крупный договор в вашей жизни, и почти всё, что идёт не так потом, можно было проверить до подписания. Проверка неэффектная: кто владелец, что зарегистрировано на объекте, какие налоги и когда каждый платёж уходит из ваших рук.
Проверка недвижимости и её правового статуса
Убедитесь, что продавец является зарегистрированным владельцем и что квартира свободна от обременений, ипотек, предупредительных отметок и прав третьих лиц. Проверьте регистрацию в поземельном реестре или в той структуре, которая держит права, поскольку не всякий объект зарегистрирован в одном и том же месте, и сверьте документы с тем, что вы видели: площадь, комнаты, парковка и кладовая. Расхождение между выпиской и осмотром это не формальность, а обычно первый признак проблемы, которую стоит понять до продолжения.
Налоги, разрешения и что представляет собой дом
Разберитесь в своём налоге на покупку и в налоговых обязанностях продавца: продавец с неурегулированной задолженностью может задержать перевод прав уже после того, как вы заплатили. Проверьте разрешения на строительство, чтобы несогласованная пристройка не стала вашим риском, и прочитайте регистрацию дома и его устав, где это уместно. Если что-то пристроено или закрыто, спросите когда и по какому разрешению.
Привяжите деньги к этапам
Каждый платёж должен быть привязан к определённому этапу, а не к дате, со средствами в контролируемой схеме там, где это уместно, чтобы деньги двигались только по мере улучшения правового положения. Уточните дату передачи и последствия её переноса и убедитесь, что договор описывает, что вам полагается при серьёзной задержке. Читайте пункт о средствах защиты так же внимательно, как цену: именно на него вы будете опираться, если что-то пойдёт не так.
FAQ
- Нужен ли адвокат для покупки квартиры?
- Сделки с недвижимостью крупные, а документы технические. Большинство покупателей привлекают адвоката для договора и условий оплаты. Aidvocate поможет сначала понять договор и подготовить вопросы.
- Что проверить перед внесением задатка?
- Подтвердите право собственности и отсутствие обременений, согласуйте полную цену и график платежей письменно и никогда не платите вне условий подписанного договора.
- Продавец хочет оплату до урегулирования регистрации.
- Именно для такой ситуации существуют схемы контролируемых платежей. Деньги должны двигаться по мере улучшения правового положения, а не опережать его.
- Можно ли полагаться на слова риелтора?
- Сами по себе нет. Всё, что важно для вашего решения, должно попасть в письменный договор, потому что устное заверение риелтора очень трудно потом использовать.